Vill du bli datadrivet i driften av kommersiella fastigheter?

Det är ingen hemlighet att FDV-uppgifter och driftsrutiner präglas av mycket rutinmässigt arbete. Rutinen är ett resultat av en riskbedömning. Vi väljer att kontrollera ventilationsanläggningen varje morgon, eftersom konsekvenserna om anläggningen inte startar snabbt kan bli kritiska.

Men om byggnaden har 9 ventilationsanläggningar placerade på olika ställen, där man gärna måste störa hyresgäster genom att gå igenom lokalerna och att man vid denna runda i snitt använder 10 min per anläggning inklusive tid för förflyttning — motiverar det då 90 minuter? 90 minuter motsvarar normalt sett 900 kr om man har inhyrd byggnadsdriftare som tar hand om detta? Beräknar man samma sak på årsbasis blir detta snabbt fult, 5 dagar i veckan med 52 veckor om året blir det otroliga 234 000 kr (!!).

För 234 000 kr kan man göra en del åtgärder, men det är helt klart att vi inte bara kan ta bort allt. Men givet att vi använder SD-anläggningen rätt, eller att man använder sensorik på byggnaden, kan man gärna minska rundan till 1 gång i veckan, eller 1 gång i månaden.

SD-anläggning som ett verktyg

I större byggnader över 4 000 kvm har man gärna en SD-anläggning. Denna kan vara av varierande nivå, storlek och komplexitet, och om man ska kunna använda SD-anläggningen som en lösning för datadrivet drift måste den stödja API-integration. Annars hamnar man i "SMS-fällan". Ett SMS är dumt. Det fungerar bra där och då, men ingen vet om detta är åtgärdat, vi för ingen statistik över SMS och SMS kommunicerar inte med FDV-systemet. Det är en av anledningarna till att man inte kan använda detta i en riskbedömning för att revidera tillståndsbehovet. Om du är på semester eller sjuk, går SMS som oftast inte till vikarien för byggnaden. Och om meddelandet inte når rätt person direkt är det kritiskt för hyresgäster och deras produktivitet.

Sensorikens roll

Om man inte har en SD-anläggning, eller att data från SD-anläggningen inte är tillräckligt bra, kan man enkelt komplettera med sensorik — detta kan vara en mycket lönsam investering där sensorik ofta prissätts som ett månadspris eller "As a service". Det innebär att man slipper investeringskostnaderna och kan investera på de gemensamma kostnaderna och utnyttja besparingen på de gemensamma kostnaderna.

Låt oss titta på två enkla sensorer som kan hjälpa oss att verifiera att ventilationsanläggningen fungerar.

VOC

VOC står för Volatile Organic Compounds, eller på svenska flyktiga organiska föreningar. Man har sett stora korrelationer i byggnader vid att VOC stiger när ventilationsanläggningen stannar, och kan på det sättet använda enkla maskininlärningsalgoritmer, eller bara enkla regler med tröskelvärden.

Här ser man med undantag av lunchmötet som pågick onsdagen kl. 13.00 att det korrelerar väldigt bra med anläggningens driftstatus som är markerat i svarta rutor, och på Proptech Bergen används VOC-sensor som en av många parametrar som ger indikation på om ventilationsanläggningen behöver kontrolleras.

VOC kan naturligtvis också förekomma från människor, mat, parfym o.l., så detta måste i så fall användas medvetet, och det är här data och maskininlärning kommer in. Man kan anta att detta är ett arbetsmöte med mat baserat på klockslag och CO2-nivå och andra parametrar som indikerar att ventilationsanläggningen fungerar. Ett annat exempel på detta är decibelgivare.

Man har sett samma typ av korrelation på dB-givare, då grundventilationen utgör en viss bullernivå. Här är det viktigt att placera sensorn på en plats som inte konstant har buller för att få upp fel som är relaterade till att ventilationsanläggningen har stannat kontra gemensamma utrymmen som konstant har buller.

Det finns naturligtvis många fler sätt att göra detta på, men på detta sätt har man enkla och rimliga alternativ för att verifiera att något fungerar och det är helt klart att man måste vara säker på data för att kunna skjuta upp traditionella rutiner.

Integration av FDV-systemet

Nästa steg är att det måste finnas kommunikation mellan sensorik och människor. Det man ser idag är att det är en djungel av sensorik, och allt fler webbgränssnitt eller appar som vi människor måste förhålla oss till. För fastighetsteknik tror jag att sensoriken måste kommunicera med det verktyg som driften förhåller sig till, i många fall är det FDV-systemet.

Jag publicerade tidigare ett inlägg där vi lanserade Proptech Bergen som den första byggnaden som gick från kalenderstyrt till behovsstyrt med ett fullt integrerat FDV-system som är länkat nedan.

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6539518680789725184/

En nyckel för att lyckas med datadrivet drift är naturligtvis att använda den data man får. Jag tror att om man lyckas förenkla istället för att skapa fler system är tröskeln lägre för att få med sina medarbetare på digitaliseringsvågen — börja enkelt med några parametrar, lär dig vad data betyder och använd det i befintliga system.

‍

Sista tipset är att det är en djungel av sensorik, här finns många fallgropar. Använd erkända leverantörer så att du är säker på batterikapacitet, täckning och livslängd.