Vad har hänt de senaste 10 åren och vad kan vi se fram emot?

När det närmar sig ett nytt år är det alltid intressant att ta ett tillbakablick på året. 2019 har varit ett spännande och fartfyllt år med tanke på sensorik och andra "Proptech-drivna" satsningar. Från att tala om IoT (internet of things) och sensorik de senaste åren har detta fått ett namn, "Proptech" (Property Technologies), eller fastighetsteknik om du vill, och byggherrarna har agerat 2019.

Men den här gången vill jag titta lite längre tillbaka, eftersom förändringen vi ser nu är något som har pågått i flera år. Om jag tänker tillbaka till 2010 då jag aktivt jobbade med byggautomation – som var och kanske fortfarande är hjärtat i byggnaden där alla tekniska system styrs från – utfördes detta på flera olika sätt. Den stora diskussionen på den tiden var att jag också kämpade för "öppna system"; på den tiden var jag övertygad om att öppna system var en gemensam BUS, som är kommunikationsspråket de tekniska installationerna kommunicerar på. Branschen hade försökt använda LonWorks (local operating network) som det "öppna" protokollet, men här var det mycket licenser, utmaningar, och det fanns en del ägarintressen som var större än andra. De stora aktörerna som Honeywell, Johnson och Schneider använde sina egna protokoll, medan flera i branschen försökte få detta över till ett gemensamt, det dåtida BACnet.

Undertecknad var själv en förkämpe för detta och tog BACnet-certifiering från BACnet International på "tyska-engelska" och var övertygad om att detta var framtiden. Förkortningen var ju också mycket catchy, Building Automation and Control networks. Detta protokoll var från 1987, och på den tiden gillade branschen det som var "utprovat och testat" och såg egentligen inte den stora utmaningen med detta.

Större projekt lanserades och man hade bland annat toppsystemet till Oslo Undervisningsbygg på trappan. Här var jag projektledare och byggde upp den avdelning som jobbade med detta från perioden 2012 till 2014, och BACnet var samstämt från 3 olika stora rådgivningsbolag som var involverade i denna process. Och här lärde jag mig mycket om det som ger mig grunden för att anse att BACnet inte är framtiden och att jag hade fel.

Vad har vi lärt av BACnet? BACnet är inte så öppet som man skulle tro. Det är tillåtet att skapa proprietära objekt och därmed göra det, enligt min mening "stängt". Det stöder inte routrar (man hade inte IoT-prylar 1987) och man behöver därför en funktion i enheten som upprepade (BBMD – BACnet Broadcast Management Device) alla meddelanden. Det var kanske inte så störande i slutet av 90-talet, men idag är det helt otänkbart.

Vidare 2013/2014 insåg man snabbt att säkerhet var något vi inte var bra på vid styrning av byggnader. Dagbladet "hackade" inte mindre än 290 byggnader som jag har skrivit om tidigare.

Det som är intressant är att BACnet varken stöder kryptering eller moln på ett bra sätt, och BACnet kan i bästa fall användas som en fältbuss, men inte ut på nätet eller mot molnet. Här kan nog flera förkämpar för protokollet argumentera att detta är något man arbetar på. Men varför? Varför ska vi pynta ett protokoll från 1987 som ingen utanför branschen kommunicerar med; varför inte ena sig så att temperatursensorn som monteras kan alla kommunicera med, oavsett bransch och fach?

De senaste åren har Proptech-vågen kommit för fullt; jag är helt säker på att det var många som kände den irriterande känslan av "ser jag ytterligare en presentation om IoT nu, går jag" på alla seminarierna mellan 2015 och 2018. Alla pratade om det, få agerade. Man läste om spännande teknik, men som byggherre var man fortfarande tvungen att beställa som man alltid hade gjort, med stela kostnader och problemfyllda inloggningar som bland annat var beroende av JAVA som webbläsarna avvecklade, en efter en. 2019 tycker jag personligen att det verkligen har lossat. Proptech har hittat sin plats i byggbranschen och initiativ som Proptech Innovation, Proptech Bergen, The Factory och Proptech Norway har vuxit upp. Det som Proptech också symboliserar är öppenhet; det är inte längre tillåtet att skapa system som inte är öppna, och fastighetsägare är på barrikaderna när de beställer. Powerhouse (ref. https://www.powerhouse.no/smart-by-powerhouse/) kom med en "Smart by powerhouse"-guide som också berättar om vikten av öppna API och gränssnitt om du ska ha möjlighet att få en "Smart kognitiv" byggnad.

Men som vid alla stora teknologiska utväxter har jag också en varning. Den explosion av proptech-bolag vi har sett tror jag kommer att avta de närmaste åren. Eller låt mig omformulera det: jag tror att många startups inom fastighetsteknik inte kommer att lyckas, men de som lyckas tror jag kommer att nå väldigt långt; det har varit en "boom" av bolag som vill lösa samma utmaningar. Det var väldigt tydligt när jag var på Expo Real i Tyskland tidigare i år.

Om någon beställer en byggnad, ny eller rehab, där man inte har möjlighet till ett öppet API för att ha data tillgängliga, har man inte beställt en byggnad för framtiden.

Vi börjar se en utveckling där nya och renoverade byggnader börjar ha ett öppet API som möjliggör för de nya bolagen att ha ett värde, vilket gör att systemet de vill leverera faktiskt lyckas styra eller påverka byggnaden. Men jag är fortfarande chockad när jag ser att någon bygger en ny byggnad baserad på en kravspecifikation från 2010. Om någon beställer en byggnad, ny eller rehab, där man inte har möjlighet till ett öppet API för att få ut data, har man inte beställt en byggnad för framtiden.

När detta är självklart – något jag är osäker på tidsaspekten för – eller när vi lyckas få styrning av byggnader över till det som är standard i IT-världen, tror jag att detta kommer att accelerera enormt; ordet "smart byggnad" som är ett utslitet ord tror jag bara kommer att vara en byggnad. På samma sätt som jag inte längre kallar min telefon för "smarttelefon" – jag förväntar mig att den är det. Jag är dock osäker på farten, eftersom vi ser att nybyggnader idag fortfarande kablas, kilometer av onödig kabel som hindrar flexibilitet; alla de stora rådgivningsbolagen beskriver fortfarande BACnet, eller till och med KNX (gamla EIB-standarden, tvåtrådskommunikation), men det finns naturligtvis undantag här och det finns extremt duktiga nyckelpersoner där ute, men majoriteten fortsätter fortfarande på samma väg som 2010. Vi inbillar oss att det är "säkrare" fast de flesta av oss inte skulle beställa en fossilbil från 2010.

Vi ser en trend där investeringar på teknik börjar gå över till "SAAS" (Software as a Service), det vill säga att man betalar ett fast månads- eller årspris för en tjänst som ger dig ett värde. Det tror jag kommer att bli vanligare och vi kommer att acceptera det så länge tjänsterna är tillräckligt bra och utvecklas tillräckligt väl. På samma sätt som vi betalar för Spotify, Netflix och TU.

Fördelarna med detta är många, och skalbarhet är en av de viktiga, inte bara uppåt, utan också nedåt. Det är ett faktum att vi inte har lyckats erbjuda en övergripande styrning av de mindre kommersiella byggnaderna, och man säger att bara 2 av 10 byggnader har en SD-anläggning (Central Driftsanläggning). Det är ganska otroligt att tänka på att våra stugor är smartare än 8 av 10 kommersiella byggnader där ute, som står för en extremt stor andel av våra CO2-utsläpp.

Det som är extra spännande med SAAS är att hårdvara kan leva längre. Ser man på sensoriken man har fått in i byggnaderna stöder den uppdatering via sitt system; det vill säga att vi under bara ett litet år har haft automatisk uppdatering av sensorik från Disruptive Technologies, Airthings och Pointgrab, som har ökat räckvidd, fått fler sensorvärden, fått mycket bättre värde och inte bytt ut någon hårdvara. Det är på samma sätt som Tesla plötsligt fick bättre acceleration med bara en programvaruuppdatering.

Att bli datadriven har funnits på mångas presentationer och vi har börjat se denna resa, men bara på ytan. Jag tror att de flesta branscher som arbetar med en fysisk byggnad som kund – alltså FM och alla som har ett serviceavtal på en byggnad – kommer att sälja tjänster och inte timmar i framtiden; i denna tjänst kommer en stor andel att vara teknik. För varför ska man ta rutinbaserade ronder istället för att basera dem på data? Eller varför ska man ta service baserat på ett årshjul kontra meddelanden från tekniska anläggningar när anläggningen själv uppdaterar sig? Vi behöver inte använda så många mänskliga timmar. Det är inte säkert att man ska senarelägga servicen; kanske ska filtret på pumpen rensas tre gånger om året, men då kanske det lever fem gånger så länge.

Det jag är osäker på men verkligen hoppas på är en revolution driven av de tre stora: Google, Amazon och Apple. Vad kommer att hända här? Kombinerat med 5G-tekniken kan dessa ta över hela tekniken, på ett bättre och billigare sätt om de vill. Frågan är om de bara gör detta på privatmarknaden och nöjer sig med att "mindre" bolag samlar data för dem i deras molnmiljö, då har de fortfarande en fot innanför. För den egentliga potentialen i data har vi inte sett ännu. Vi har börjat få en del data, lagrat dem, men vi har inte fått ut det stora värdet ännu, och det är detta jag ser mest fram emot och tror mest på framöver.

Men låt oss tänka på de möjligheter detta skulle ge oss. Jag har tidigare skrivit en krönika i TU där jag talar om att själva styrningen av byggnaden har förändrats mycket och att man ser mer stand-alone-applikationer runt om.

Det vill säga att den stora uppgiften nu är att samla data på ett bra sätt, tillföra regler (det man kallar för AI på trendiga presentationer).

Det första steget jag tror skulle ha hänt var att priset för "smarthet" i form av sensorik, högtalare, termostater skulle vara en otroligt låg kostnad och ett extremt högt värde. Denna bransch skapar baserat på det användarna behöver och är "customer obsessed". Det vill säga att du faktiskt hade sett hur du ändrar börvärdet på ditt kontor, och den hade lärt sig ditt unika användningsmönster och hur du vill ha det. Det har vi redan sett med Google Nest Learning Thermostat, men det värdet denna skulle ha om du hade gett Google tillgång till GPS på din telefon, dina sökresultat och den data du genererar – då skulle detta kunna bli så exakt att man hade kommit över en gräns där det kanske är skrämmande. Våra byggnader är unika datageneratorer; här finns extremt mycket data vi kan hämta ut. Både Google och Amazon satsar mycket på sina molntjänster; vi ser att flera av de moderna systemen är baserade på denna molntjänst. Så det vill säga att de redan är inne på denna marknad. Men om de skulle välja att göra detta själva skulle det också finnas många bolag som hade blivit "disrupterade". Ordet "disruptive" är en radikal förändring och man tar vanligtvis bort ett led i en näringskjedja, och det har man sett genom flera förändringar tidigare. Å andra sidan kan man skriva en bok om säkerhet, datahantering och vad det innebär om en av de stora får tillgång till all vår privata data genom tjänster vi använder idag, samtidigt som all data vi genererar på jobbet.

På samma sätt som vi fick "smarttelefon" har vi nu fått "smart byggnad", och det jag tror verkligen kommer att sätta fart på proptech är när vi får på plats "Appstore" eller "Google Play"-butiker för våra byggnader. När jag tidigare nämnde att proptech-bolagen kommer att avta är det för att jag tror att det är på övertid att vi får några negativa "förstasidesnyheter", som det alltid är när vi får en "boom". Vi har många extremt coola bolag som har bra teknik, men vad jag tycker är utmaningen är framför allt att alla tror att de ska lösa problemet utan att känna till komplexiteten i byggnaden, och flera har antagit att kommunikationen var öppen. Våra byggnader har gått från att ha långa kontrakt på 8-11 år till att ha mycket kortare kontrakt. Användningsmönstret i byggnaderna har också förändrats och vi ser en tendens till att använda byggnaden mer. Här finns det också en stor krock med affärsmodellen för många av de nya bolagen som tar en andel av energibesparingen. Att spara energi tycker jag är fel sätt att tala om utmaningen med byggnaden – vi måste använda energi rätt! Det vill säga att vi kanske ska använda mer energi på en byggnad om vi har dåligt inomhusklimat, avgaser eller liknande. Det kan också vara att vi lyckas använda byggnaden mer istället för att bygga på, vilket gör att den använder mer energi, men vi ska använda den rätt.

Lyckas vi med det har vi, enligt min syn, mycket att gleda oss åt. Jag håller en knapp på att när data är öppen och tillgänglig kommer det verkligen att vara en glädje att vara byggherre eller att vara en del av byggnaden. Tänk när vi faktiskt kan välja alla tjänster vi kan önska oss i en byggnad. Ja, vi måste fortfarande tillföra hårdvara under lång tid, men om någon kunde erbjuda mig en funktion som gjorde att jag kunde veta hur min byggnad presterade på hållbarhet, energi och utnyttjande bara genom att aktivera en funktion till en låg kostnad, då hade jag gjort det omedelbart; eller kunde hyra ut de lediga platserna på ett effektivt sätt under juluppehållet så att de som behöver en arbetsplats får det medan alla är på semester.

Vidare kommer data att vara tillgängliga på ett helt nytt sätt från traditionella leverantörer. Elhub ska erbjuda energidata via öppet API. WasteIQ (som är avfallsdata) har börjat i Bergen med avfallsdata via API, samtidigt som Bergen kommun öppnar upp sin datasjö som ska vara tillgänglig för dem som behöver sensordata för staden.

Vi har också andra offentliga data som aktörer som Create-Solutions ger dig mycket bra information om hur många som är i byggnaden, vilka hyresgäster, när kontrakt med stor sannolikhet löper ut; och detta är bara från öppna datamängder som är tillgängliga, men man erbjuder det som en tjänst.

Här blir det många möjligheter framöver och framtiden är nu. Kom ihåg att ha ett öppet och transparent tankesätt 2020, och önskar alla ett riktigt gott nytt år!

‍