Kan vi bygga hållbara byggnader?

Vi pratar mycket om hållbara och smarta byggnader, men har vi rätt modeller för att lyckas? Vi ser gång på gång att byggnader inte fungerar, använder onödig energi och måste renoveras efter kort tid. För att nå våra klimatmål måste vi lägga grunden för vår utmaning. Jag anser att vi måste förändra affärsmodellerna för att komma ett steg närmre hållbara byggnader!

Vanligtvis när vi bygger eller renoverar kommersiella fastigheter sker detta på traditionella kontrakt. Det finns vanligtvis fyra av dessa som är mest kända:

Delad entreprenadet: Byggherren anlitar själv arkitekt, rådgivare och ingår separata kontrakt med flera entreprenörer. En av entreprenörerna får oftast ansvar som administrerande sideentreprenör.

Huvudentreprenad: Byggherren anlitar själv arkitekt och rådgivare. En entreprenör har den väsentliga delen av byggnaden, men byggherren anlitar till exempel tekniska entreprenörer själv.

Generalentreprenad: Byggherren anlitar själv arkitekt och rådgivare, men bara en entreprenör som i sin tur har kontrakt med alla de andra entreprenörerna.

Totalentreprenad: Byggherren har kontrakt med en entreprenör som i sin tur har kontrakt med arkitekt, rådgivare och samtliga andra entreprenörer. Om uppdraget går hela vägen till komplett inredning.

Den sistnämnda är vanligtvis den som har blivit vanligast idag.

Och just detta gör att vi väldigt ofta hamnar med byggnader som inte fungerar, är föråldrade innan de tas i bruk och inte är tillräckligt flexibla för att kunna ändras i efterhand.

Sättet vi bygger och renoverar på är inte hållbart!

Det som gör att jag anser att dessa modeller inte är hållbara för framtiden är flera faktorer, men en viktig start är att titta på kostnaderna för att bygga en kommersiell fastighet. Den tekniska delen av byggnaderna har gått från 15 % till 50 % under de senaste åren. Men totalentreprenörerna är fortfarande bolag som ofta kommer från betong- och byggsidan, medan tekniska fag i stort sett köps från den som har det billigaste priset, vilket ofta också kan vara en mix av många bolag som hade just sin del billigast.

Och just detta gör att vi väldigt ofta hamnar med byggnader som inte fungerar, är föråldrade innan de tas i bruk och inte är tillräckligt flexibla för att kunna ändras i efterhand.

Vad kan vi göra annorlunda?

När anbudskonkurransen vinns och tilldelas de tekniska fagen är det i stort sett hårdvarukostnader och antal timmar som utgör en engångskostnad. Här levereras vanligtvis tekniska komponenter med "uppskattad livslängd" på 12-20 år, men garantin är vanligtvis bara 3-5 år. Så byggherren sitter ensam kvar med risken efter 5 år. De flesta kostnader utlöses i princip omedelbart, även om byggnaden antas vara i bruk i många år.

Varför levereras inte tekniska fag "as a service"?

Om vi ser mot IT-branschen hade man alltid ett stort datorrum i källaren, och ofta mindre datorrum på varje våning; dessa försvinner eftersom de flesta bolag arbetar i molnet med en "As a Service"-prismodell. Det betyder att istället för att ta en kostnad på 1 000 000 kr för en stor serverpark som ska fungera för företaget just nu, kan man istället betala en summa i månaden eller per år som ersätter engångskostnaden och man kan enkelt utöka eller skala ned efter behov.

Det har blivit normen och inte undantaget, så varför gör inte byggbranschen detsamma?

Lägre risk och högre incitament

Jag tror att anledningen till att vi "gör som vi alltid har gjort" är en blandning av bristande uppdatering kring teknik från totalentreprenören, föråldrade standarder och utmaningar kring förändring på det kontraktuella. Men allt detta kommer att förändras, när byggherren ställer krav eller önskar mer jämvikt på risken i byggnadens livscykel.

Så vad kan det betyda för våra byggnader? Låt oss tänka fritt med något av det viktigaste i byggnaden, både för människorna och för byggnaden i sig.

Ventilationsanläggningen är en viktig komponent i vilken kommersiell byggnad som helst. Utan detta får vi dåligt inomhusklimat, och byggnaden kan ta stor skada. Ventilationsanläggningen kan levereras på många sätt, och om flera bolag konkurrerar om att leverera "1 st ventilationsanläggning" till det billigaste priset, är det ofta inte i linje med det bästa för byggnadens livscykel. Här finns det också extremt många komponenter som kan gå sönder längs vägen.

Tänk dig istället att detta levererades som en tjänst, ett månads- eller årspris på samma sätt som vår dataserver. Då är det kanske lättare att ta hänsyn till en lång och hållbar livslängd, eftersom leverantören är med på risken. Dessutom skulle detta inkludera service, så då har leverantören ett faktiskt incitament att bli datadriven i sina beslut, leverera mer sensorik än minimum så att det lönar sig under hela livscykeln.

Om en komponent går sönder och vi har det som en tjänst är det naturligtvis leverantören som tar kostnaden; tar vi med energiperspektivet på tjänsten, ja, då kanske vi faktiskt får det som är billigast att drifta samtidigt.

Kunde detta ha förenklat ITB-rollen?

ITB står för Integrerade Tekniska Bygginstallationer, och under de senaste åren har man sett en stor tillväxt av bolag och människor som vill sälja denna tjänst i projekt. När vi ser att byggnaderna blir allt mer komplexa och vi har problem med alltför många byggnader är det helt klart att detta är viktigt idag. Men här försöker vi alltså lösa utmaningen med att byggnader inte blir "färdiga" och bristande ägandeskap av funktioner eftersom det vanligtvis är många tekniska fag inblandade. Men om man levererade detta som en tjänst är det helt klart att incitamentet är mer på plats för att tekniken ska fungera och att byggnaden faktiskt fungerar, använder rätt energi och att komponenter håller så länge som möjligt.

Jag är tydlig med att detta är en mycket impopulär åsikt, men har alltid tyckt att ITB-rollen inte är lösningen på utmaningen, utan bara en lösning på kort sikt.

En liten digression om detta: när resetjänsten Expedia såg att 58 % av alla kunder ringde till dem efter att ha bokat en resa, försökte man istället för att effektivisera kundtjänsten att hitta problemet, vilket i huvudsak var att kunderna inte fick resetbekräftelse på grund av fel e-post eller att den hamnade i skräppost-mappen. Efter att ha löst problemet gick man från 58 % till 15 %.

Det är lite som att använda en hink för att lösa problemet med att en båt sjunker, istället för att täppa till hålet.

Gemensam kostnad eller ägarkostnad?

Är det bättre för byggherre och hyresgäst att få det som en tjänst? Om du har en byggnad som står idag, har du kanske hyresgäster eller förväntningar kring kvadratmeterpris. Gör du då de bästa valen för en smart renovering? Så länge det finns ekonomer med i detta beslut tar man oftast inte det, eftersom modellerna inte är anpassade för att tänka hållbart på lång sikt.

Paradoxet är att om du gör stora investeringar i energieffektiva system är det fastighetsägaren som måste betala och hyresgästen som skördar vinsten.

Om man kunde ta den smarta delen av systemen på gemensamma kostnaden hade man kanske tagit fler av de rätta valen.

Tänk till exempel på en pump för en vattenledning i en byggnad. Om den billigaste kostar 10 000 kr och den dyraste kostar 20 000 kr väljer man kanske den till 10 000 kr. Men tänk om den kostar 3 000 kr mer i energikostnader per år än den dyraste? Efter 3 år skulle detta ha tjänats in och pumpen ska stå där i 12 år. Men så länge fastighetsägaren måste investera och hyresgästen skördar vinsten ensam blir det ofta så.

Men vad om pumpen kostade 100 kr i månaden för den billigaste och 120 kr i månaden för den dyraste. Energibesparingen i månaden för den till 120 kr skulle vara 25 kr i månaden, så det totala kalkyleringen skulle bli 100 kr för den billigaste och 95 kr för den dyraste efter att man drar av energikalkyleringen.

Då hade det kanske varit förnuftigt att kostnaden går på gemensam kostnad, så länge det levereras som en tjänst?

Det är också tilltalande för en förvaltare att veta att budgeten är lättare att upprätthålla om vi har en byggnad som en tjänst. Det värsta jag upplevde själv som förvaltare var när en 6 år gammal pump plötsligt inte fungerade längre, utanför garanti, och jag var tvungen att förklara för fastighetsägaren varför en oförutsedd utgift på många hundra tusen kronor plötsligt uppstod, vilket var omöjligt att budgetera för eftersom uppskattad livslängd var 12 år. Om man hade fått detta som en tjänst hade inte förvaltaren blivit "svartmålad" i sådana situationer och det är lättare att budgetera för en hållbar drift.

Hållbara lösningar behöver hållbara affärsmodeller

‍