Landet öppnar upp, är byggnaderna redo?

Förskolor och skolor börjar försiktigt öppna upp efter Covid19 i enlighet med myndigheternas råd. Trafiken är tillbaka och kontoren börjar bli mer folkrika. I samband med detta har Arbeidstilsynet (Arbetsmiljöverket) kommit med uppdaterade råd för de kontor som ska öppnas. Våra byggnader är inte anpassade för de nya kraven och konsekvensen kan bli extremt kostsam för både företag som äger kommersiella fastigheter och bolag som hyr ett kontor, i form av investeringskostnader och ökade driftskostnader.

Arbeidstilsynets vägledning 444 är något de flesta inom kommersiella fastigheter känner till; den beskriver bland annat hur inomhusklimatet ska vara på en kontorsbyggnad, men den är ganska generell. Till exempel har den krav på temperatur på kontor mellan 19 och 26 grader, men vi vet att krävande hyresgäster aldrig hade accepterat detta. Den nämner också något om lufthastighet (drag), luftomsättning (l/s) och luftkvalitet med Co2-gränser på 1000ppm. Radon hänvisas till i TEK (Teknisk byggföreskrift) med sina krav, men luftfuktighet nämns bara i en bisats i samband med fuktskador eller utluftning av byggmaterial. Det sägs också att man inte ställer krav på luftfuktighet:

"Även om luftfuktighet kan ha en viss betydelse för att binda damm och minska statisk laddning ställs inga krav på luftfuktigheten"

Man är mer intresserad av att tala om att om det finns lokala befuktare får dessa inte överstiga gränser på 35-40% på vintern på grund av kondensationsrisk och fuktskador.

För mig tyder detta på att Arbeidstilsynets vägledning 444 är mogen för en revidering. Idag har vi mycket bra forskning om temperatur, relativ luftfuktighet och Co2 som påverkar produktivitet, sjukdom och kognitiv inlärning.

Nya råd vid återgång till arbete för kontorsarbetsplatser

Här rekommenderas att relativ luftfuktighet bör ligga över 30 procent – även under vinterperioden, samtidigt som man bör överväga att ändra ventilationsgraden för att upprätthålla luftfuktigheten.

För nästan två månader sedan, när Covid19 inträffade, började jag fördjupa mig i ämnet relativ luftfuktighet och ställde frågan om det var byggnaden, inventariet eller människorna som är viktigast i en byggnad, och hänvisade till Proptech Bergen som då hade relativ luftfuktighet på 16-17 %, vilket är helt vanligt i norska byggnader på vintern. Vi vidtog åtgärder på ett kontor med lokal befuktare vilket gjorde att vi fick upp det till 40 %, men detta var bara på enstaka kontor, inte hela byggnaden. Så hur ska vi agera på råden från Arbeidstilsynet nu?

Det positiva är att vi nu har fokus på inomhusklimat och hur det påverkar människor och inte bara byggnaden. Det kommer troligen att innebära att framtidens byggnader anpassar sig till nya krav, men det negativa är att 80 % av alla byggnader år 2050 redan är byggda, så utmaningen gäller alla de kontor vi har idag.

Att komma med ett råd om att ha högre relativ luftfuktighet är enkelt, att mäta detta 2020 med alla tillgängliga sensorer är också enkelt, men att lösa problemet är svårt.

Anledningen till att vi har låg relativ luftfuktighet i våra kommersiella byggnader på vintern är att vi har kall och torr uteluft som vi värmer och för in i våra byggnader. Med stor luftomsättning lyckas vi inte öka fuktigheten nämnvärt med påverkan från människor eller växter. Detta innebär att våra nybyggnader har ned mot 10-13 % relativ luftfuktighet de sämsta dagarna, och under vintern är det inte ofta vi har över 30 % relativ luftfuktighet. Det är helt klart att ämnet luftfuktighet är hetit debatterat i dessa dagar och att det kommer mycket intressant forskning. Det finns till exempel ett projekt som heter "40to60RH.com" som menar att om vi ökar den relativa luftfuktigheten till 40-60 % skulle det rädda liv och uppmanar WHO att agera.

För att kunna bestämma vilken luftfuktighet vi ska ha i byggnader måste man ha ett befuktningssystem installerat. Men sanningen är att väldigt få byggnader har befuktningssystem idag. Det är i stort sett bara sjukhus på grund av smittorisk, eller museum då konsten kan ta skada av låg luftfuktighet. Kontorsbyggnader har normalt inte befuktningssystem och den sorgliga sanningen är att vi traditionellt sett har tänkt mer på byggnaden än på människorna i byggnaden när det gäller luftfuktighet.

Vad kan vi egentligen göra?

Så hur ska vi gå vidare? Måste fastighetsägare ta till dyrbara ombyggnationer av tekniska anläggningar efter att ha haft minskade hyresintäkter och kanske till och med några hyresgäster som inte återvänder på grund av konkurs? Kommer man då ha möjlighet att genomföra detta, eller kommer det bli lite som med Radon, att vi vet att det är ett problem men väljer att inte mäta? Men kommer man att komma undan detta med så mycket prat om smittorisk?

När vi ser mot nya byggstandarder som Well, som är en standard som fokuserar mer på hälsa och välbefinnande än byggnadskroppen som Breeam, ska data om inomhusklimat vara transparent och synligt, helst på infoskärmar. Detta är en trend vi ser; vi har mycket mer transparens idag. Med tanke på att en sensor bara kostar några hundra kronor och finns som professionella lösningar som sätts upp på några minuter är jag ganska säker på att de flesta hyresgäster ser inomhusklimatet som en viktig del av infrastrukturen på kontoret. På samma sätt som efter att någon har blivit "hackad" på servrar installeras bättre säkerhetssystem. Och nu när vårt immunförsvar har gått igenom den största "hacken" de flesta har upplevt kommer detta definitivt att vara i fokus för alla seriösa företag som tar de anställda på allvar. Så jag tror det kommer bli svårt att ignorera de råd som kommer nu.

De som har barn i förskolan har upplevt hur avlämning, öppettider och hämtning har förändrats. Kontorsvardagen kommer troligen inte bli normal på ett tag.

Så vad ska vi egentligen göra då? Med stor sannolikhet kommer man inte ha en teknisk lösning för hela byggnaden på plats redan nu. Och jag är tveksam till att de flesta byggherrar har ekonomi eller möjlighet att ta en sådan investering nu. Blir hösten sådan att vi hamstrar befuktare som vi gjorde med toalettpapper i mars? Under test på Proptech Bergen löste detta problemet på kort sikt, men då måste man fylla på vattentanken dagligen. Dessutom kan man snabbt tappa kontrollen om man inte har ett övergripande system som ser på luftfuktighet som helhet för byggnaden. Som nämnts är det stort fokus på Arbeidstilsynets vägledning 444 om att hålla relativ fuktighet under 35-40 %, vilket också blir en hårfin balans, och jag tror personligen att detta inte är lösningen. Jag är också tveksam till att en fastighetsägare accepterar att hyresgästerna kan "riskera" skador på byggnaden i form av fukt- och rötskador.

EN ALTERNATIV KONTORSVARDAG?

Vi har upplevt hur hemmakontoret har fungerat för många under Covid19. Och den största utmaningen många hade var att jonglera jobb och att vara hemmalärare. Om skolor och förskolor är öppna tror jag många håller med om att man kan göra ett bra jobb hemifrån istället för kontor, så länge man inte är fysiskt beroende av exempelvis lager och logistik. Vi har genomgått en digital resa där vi har tagit ett "10-årskliv" på några veckor, och de flesta har sett att det finns möjligheter att vara produktiv hemifrån. Kanske är detta något vi tar med oss, några dagar i veckan, eller att vi reser till närmaste byggnad istället för tvärs över staden. Ska byggnaderna kanske anpassas för kortare dagar, hemmakontor eller anpassade kontor de dagar då infektionsrisken är störst? Det finns flera företag som startar med smittfria kontor där inomhusklimatet är en viktig faktor; exempel på bolag som växer upp nu med fokus på detta är Orbit Technology.

Förutom fokus på luftfuktighet är rekommendationen att ventilationsanläggningen ska gå hela eller större delen av dygnet. Detta innebär i praktiken att om du inte har avancerad styrning för personräkning kan man snabbt fördubbla kostnaderna för energi, underhåll och förslitning på ventilationsanläggningen, samtidigt som du använder mycket mer energi på uppvärmning då luften oftast levereras underkylad. Idag är byggnaden vanligtvis inställd på 06.00 till 18.00, alltså 12 timmar per dag. Myndigheterna vill utöka kärntiden, samtidigt som ventilationsanläggningen ska gå när människor är närvarande. Om du inte har insikt om detta och ska göra en riskbedömning hamnar du snabbt i en situation att köra detta 24 timmar om dygnet, vilket hyresgästen betalar för.

Det skapar ännu större skillnad mellan "dumma" och "smarta" byggnader, där man kan se en gemensam kostnad som är det dubbla i "dumma" byggnader.

Bör Arbeidstilsynet komma med ett sådant råd som kräver extremt mycket av fastighetsägaren? Vem ska betala för de energikostnader som fördubblas och har vi infrastruktur att klara den belastning detta kommer att medföra för våra städer? Är det nu de "nya kontoren" som erbjuder korttidsuthyrning, fler lokationer och anpassad miljö får sin "boom"?

En sak är säker, starten vi såg kring fastighetsteknik (Proptech) 2019 var bara toppen av isberget, och det "digitaliseringshopp" vi människor har tagit måste byggnaderna nu ta!

‍