Teknologi måste lösa ett problem

Skrivet av Tommy Hagenes och Endre Johannessen

Teknologi måste lösa ett problem – detta har varit mantrat Johannessen alltid bär med sig när man ska testa teknologi. Tillsammans har artikelförfattarna testat hundratals sensorer, dussintals plattformar och 3D-skannat byggnaden ”Proptech Bergen” med 4 olika teknologier.

Vi är nog ganska olika varandra – där Hagenes är en teknikfrälst är Johannessen mer inriktad på att skapa värde av teknologi. Tillsammans har de under det senaste året byggt den perfekta verktygslådan som löser problem för alla byggnader. Målet är klart: 300 byggnader ska digitaliseras under 2021 och totalt är målet 1 000 byggnader med sammanlagt runt 2 600 000 kvm – detta är byggnader som Toma Eiendomsdrift förvaltar och driver.

Hur börjar man en sådan resa

Att driva och förvalta byggnader börjar ofta med något så enkelt som en riskbedömning. Denna ger en grund för vad som krävs för att säkerställa att fastigheten är en god investering för fastighetsägaren. Artikelförfattarna har jobbat tillsammans med många stora byggnader och fastighetsbolag – en del av resan har också inneburit att de fördjupat sig som taxeringsingenjörer. Johannessen tillägger att det också är viktigt att förstå grunderna i byggnaderna, även om drift och förvaltning framöver ska vara en datadriven resa.

Att bli datadriven handlar om att man ska försöka förändra drift och förvaltning från rutinuppgifter som ofta består av fasta kontrollrundor till att låta sensorik avgöra när vi måste åka ut och kontrollera tekniska komponenter. Men för att kunna göra detta måste man förstå helheten i byggnaden, det grundläggande och fysiken i byggnaden. Hagenes tillägger att det inte hjälper att ha massor av sensorer om du inte förstår vad datan egentligen betyder. Till exempel har Hagenes kurser i fastighetsteknik där han bland annat visar att med en sensor i en byggnad kan man egentligen se ”allt som händer”.

När man förstår hur människor, ventilation och avgäser påverkar inomhusklimatet kan man faktiskt med en multisensor se när människor befinner sig i byggnaden, när tekniken startar och enkelt se om man använder onödig energi.

Skilja ut PowerPoint-are och teknologi

Tillsammans på Proptech Bergen har man verkligen syratesta internationell teknologi de senaste åren. Johannessen påpekar att han lärt sig otroligt mycket det senaste året. Att skilja mellan en bra PowerPoint och faktiskt fungerande teknologi har varit en resa. Vi har prövat och felat i några år, och det har varit en viktig lärodom. Nu har vi satt upp testningen i ett system, i ett ekosystem som Proptech Bergen är, så att vi hela tiden hänger med i utvecklingen.

Det här har varit Hagenes vision sedan starten av initiativet Proptech Bergen. Nu har vi 5 000 000 kvm med fastighetsägare som använder detta som testplats, och det som kanske är mest oroande för tillfället är att 9 av 10 teknologier inte godkänns genom vårt ”filter”. Hagenes fruktar att Proptech kan få dåligt rykte framöver eftersom det är extremt svårt att skilja mellan bra PowerPoints och bra teknologi. Om man tittar på internationella tävlingar inom Proptech är det aldrig någon som testar teknologin – det är ofta en 3-minuters pitch som ger dig priset för bästa teknologi. Därför är Proptech Bergen-metoden viktigare än någonsin för fastighetsägare.

Att vinna priser inom Proptech är ofta en PowerPoint-tävling utan förankring i verkligheten.

Hur hittar man kostnads-/nyttoförhållandet

Johannessen kontaktas varje vecka av teknikföretag som påstår sig ha den ”perfekta teknologin” – det kan vara plattformar för datainsamling, driftsystem eller sensorpaket. Gemensamt för alla är att de påstår sig ha den optimala lösningen för att digitalisera driften. Vi som jobbar med drift och förvaltning i det dagliga vet att bilden är mer komplex än så, och ofta vet vi egentligen inte vilka utmaningar vi ska lösa. Är det dåligt inomhusklimat i hela eller delar av byggnaden? Använder vi för mycket energi? Har vi problem med läckor? Utmaningarna är många och varierar ofta från byggnad till byggnad. Det ger med andra ord potentiellt litet värde om vi monterar massor av inomhusklimatsensorer utan insikt om vad som faktiskt är utmaningen.

Låt oss ge ett exempel:

Steg 1: Efter montering av inomhusklimatsensorer ser vi att både CO2- och temperaturnivåerna är där de ska vara, så då antar vi att ventilations- och värmeanläggningen fungerar som den ska, eller?

Steg 2: Tänk om vi utöver inomhusklimatet också har energidata? Nu ser vi kanske att vi har ett onormalt/högt förbrukninsmönster. Det berättar för oss att allt ändå inte är okej?

Steg 3: Efter närmare undersökning visade det sig att ett av kompressorstegen på värmepumpen var defekt och att elpannan kopplades in för att kompensera för detta, vilket i sin tur ökade energiförbrukningen i byggnaden.

Hagenes underbygger detta med att vi måste tänka helhet på byggnader – det finns extremt bra teknologi där ute, men gemensamt för dem alla är att om du kombinerar det bästa inom de olika leverantörerna får du mycket mer ut av teknologin. Det är först när man kombinerar sensorik som man uppnår det unika värdet.

Sammanfattning

Samstämmigt anser de att vi måste börja i rätt ände när vi ska använda teknologi som värdeskapning för byggnaden. Det gör vi bäst med en kartläggning/riskbedömning för den specifika byggnaden. Vår erfarenhet är att börja med att analysera energidata är en bra start – det berättar snabbt för oss var ”skoen klämmer”. Det kan vara att förbrukninsmönstret visar att driftstiderna inte stämmer med användningsmönstret, att vi har energibärare som uppför sig onormalt, effekttoppar som inte har en logisk förklaring eller grundlast som inte kan förklaras. Här kan man snabbt kombinera med inomhusklimatsensorer eller rörelsesensorer för att bekräfta eller avfärda detta.

Om vi dessutom gör en riskbedömning som säger något om vilka driftsförhållanden som har störst negativ konsekvens för byggnaden och dess användare, har vi det bästa underlaget för att välja rätt teknologi.

Vi menar att nyckeln till en hållbar drift och förvaltning är att använda en kombination av de bästa tillgängliga teknologierna på marknaden – vi måste ha en ”digital verktygslåda”, på samma sätt som vaktmästaren har haft en verktygslåda för hammare, skruvmejsel och avbitartång, måste vi ha en digital verktygslåda. Det är inte antalet sensorer som är avgörande, utan de rätta sensorerna.

Kort sagt måste vi arbeta efter ”need to have”- och inte ”nice to have”-principen.

Vi strävar alltid efter att hitta teknologi som ger högt värde till en låg kostnad!

‍