Hva har skjedd de siste 10 årene og hva kan vi se frem til?

Når det nærmer seg et nytt år er det alltid interessant å ta et tilbakeblikk på året. 2019 har vært et spennende og fartsfylt år med tanke på sensorikk og annen “Proptech drevne” satsinger. Fra å snakke om IoT (internet of things) og sensorikk de siste årene har dette fått et navn, “Proptech” (Proptery Technologies), eller eiendomsteknologi om du vil, og byggherrene har handlet i 2019.

Men denne gangen har jeg lyst å se litt lengre tilbake, da endringen vi ser nå er noe som har pågått i flere år. Om jeg tenker tilbake til 2010 da jeg aktivt jobbet med byggautomasjon, som var og kanskje fortsatt er, hjerte i bygget, der alle tekniske systemer styres fra, var dette gjennomført på flere ulike måter. Den store diskusjonen den gangen var at jeg også kjempet for “åpne systemer”, den gangen var jeg overbevist om at åpne systemer var en felles BUS, som er kommunikasjonsspråket de tekniske installasjonene kommuniserer på. Bransjen hadde prøvd å bruke LonWorks ( local operating network ) som den “åpne” protokollen, men her var det mye lisenser, utfordringen, og det var noen eierinteresser som var større enn andre. De store aktørene slik som Honeywell, Johnson og Schneider brukte sine egne protokoller, mens flere i bransjen prøvde å få dette over til en felles, den gang BACnet.

Undertegnede var selv en forkjemper for dette, og tok BACnet sertifisering fra BACnet international på “Tysk-Engelsk” og var overbevist om at dette var fremtiden. Forkortelsen var jo også veldig fengende, Building Automation and Control networks. Denne protokollen var fra 1987, og den gangen likte bransjen godt det som var “utprøvd og testet” og så egentlig ikke store utfordringen med dette.

Større prosjekter ble lansert og man hadde blant annet Toppsystemet til Oslo Undervisningsbygg på trappen. Her var jeg prosjektleder og bygget opp den avdelingen som jobbet med dette fra perioden 2012 til 2014 og BACnet var samstemt fra 3 ulike store rådgiver selskaper som var involvert i denne prosessen. Og her lærte jeg mye om det som gir meg grunnlaget for å mene at BACnet ikke er fremtiden, og jeg tok feil.

Hva har vi lært av BACnet? BACnet er ikke så åpen som man skulle tro. Det er tillatt å lage proprietære objekter, og derav gjøre den, etter min mening “lukket”. Den støtter ikke routere (man hadde ikke IoT dingser i 1987) og derav trenger man en funksjon i enheten som repeterer (BBMD – BACnet Broadcast Management Device) alle meldinger. Dette var kanskje ikke så støyfullt i slutten på 90-tall, men i dag er det helt uhørt.

Videre i 2013/2014 oppdaget man fort at sikkerhet var noe vi ikke var flink med på styring av bygg. Dagbladet “hacket” ikke mindre enn 290 bygg som jeg har skrevet om tidligere.

Det som er interessant er at BACnet ikke støtter hverken kryptering eller sky på en god måte, og BACnet kan i beste fall brukes som en feltbus, men ikke ut på nett eller mot sky. Her kan nok flere forkjempere av protokollen argumentere at dette er noe man jobber med. Men hvorfor det? Hvorfor skal vi pynte på en protokoll fra 1987 som ingen andre utenfor den bransjen snakker med, hvorfor ikke forenes slik at temperaturføleren som monteres kan alle snakke med, uansett bransje og fag?

De siste årene har Proptech bølgen kommet for fult, jeg er helt sikker på at det var mange som kjente på den irriterende følelsen om at “ser jeg enda en presentasjon om IoT nå, så går jeg” på alle seminarene mellom 2015 og 2018. Alle snakket om det, få handlet. Man leste om spennende teknologi, men som byggherre måtte man fortsatt bestille som man alltid hadde gjort, med stive kostnader og problemfylt innlogginger som var blant annet avhengig av JAVA som nettleserne kuttet ut, en etter en. I 2019 synes jeg personlig at det virkelig har løsnet. Proptech har funnet sin plass i byggebransjen og initiativer slik som Proptech Innovation, Proptech Bergen, The Factory og Proptech Norway har vokst opp. Det som Proptech også symboliserer er åpenhet, det er ikke lengre lov å lage systemer som ikke er åpen, og gårdeiere står på barrikadene når de bestiller. Powerhouse (Ref. https://www.powerhouse.no/smart-by-powerhouse/) kom med en “Smart by powerhouse” veileder som også forteller viktigheten av åpne API og grensesnitt dersom du skal ha mulighet til å få et “Smart kognitivt” bygg.

Men som ved alle store teknologiske utvekster, har jeg også en advarsel. Den eksplosjonen av proptech selskaper vi har sett, tror jeg vil avta de neste årene. Eller la meg omformulere det, jeg tror mange startup innen eiendomsteknologi ikke kommer til å lykkes, men de som lykkes tror jeg vil nå veldig langt, det har vært en “boom” av selskaper som ønsker å løse samme utfordringer. Dette var veldig tydelig når jeg var på Expo Real i Tyskland tidligere i år.

Om noen bestiller et bygg, nytt eller rehab, der man ikke har mulighet for et åpent API for å ha data tilgjengelig, har man ikke bestilt et bygg for fremtiden

Vi starter å se en utvikling der nye og rehabiliterte bygg begynner å ha et åpent API som muliggjør de nye selskapene å ha en verdi, som gjør at systemet de ønsker å levere faktisk klarer å styre eller påvirke bygget. Men jeg er fortsatt sjokkert når jeg ser noen bygger et nytt bygg, basert på en kravspesifikasjon fra 2010. Om noen bestiller et bygg, nytt eller rehab, der man ikke har mulighet for et åpent API for å få ut data, har man ikke bestilt et bygg for fremtiden.

Når dette er en selvfølge, noe jeg er usikker på tidsaspektet vi får til dette, eller når vi klarer å få styring av bygg over til det som er standard i IT verden tror jeg dette vil akselerer enormt, ordet “smart bygg” som er et utslitt ord, tror jeg vil bare være et bygg. På samme måte som jeg ikke kaller telefonen min for “smarttelefon” lengre, jeg forventer at den er det. Jeg er dog usikker på farten, da vi ser at nybygg i dag er fortsatt kablet, kilometervis unødvendig som hindrer fleksibilitet, alle de store rådgiverselskapene beskriver fortsatt BACnet, eller til og KNX (gamle EIB standarden, totråds kommunikasjon), men det er selvsagt unntak her, og finnes ekstremt flinke nøkkelperson der ute, men majoriteten går fortsatt samme vei som i 2010. Vi innbiller oss at det er “tryggere” selv om få av oss bestiller en fossilbil fra 2010.

Vi ser en trend der investeringer på teknikk starter å gå over til “SAAS” (Software as a Service), det vil si at man betaler en fast månedspris eller års pris for en tjeneste som gir deg en verdi. Dette tror jeg vil bli mer vanlig og vi kommer til å akseptere dette så lenge tjenestene er gode nok, og utvikler seg bra nok. På samme måte som vi betaler for Spotify, Netflix og TU.

Fordelene med dette er mange, og skalerbarhet er en av de viktige, ikke bare oppover, men også nedover. Det er en kjensgjerning at vi ikke har klart å tilby en overordnet styring av de mindre næringsbyggene våre, og man sier at kun 2 av 10 bygg har et SD-anlegg (Sentral Driftsanlegg). Det er ganske utrolig å tenke på at hyttene våre er smartere enn 8 av 10 næringsbygg der ute, som står for ekstremt stor andel av Co2 utslippene våre.

Det som er ekstra spennende med SAAS er at hardware kan leve lengre. Ser man på sensorikken man har fått inn i byggene støtter dette oppdatering via systemet sitt, det vil si har vi på bare et lite år hatt automatisk oppdatering av sensorikk fra Disruptive Technologies, Airthings og Pointgrab dette året som har økt rekkevidde, fått flere sensor verdier, fått mye bedre verdi og har ikke skiftet noe hardware. Dette er på samme måte som Tesla plutselig fikk bedre akselerasjon ved bare en software oppdatering.

Det å bli datadreven har vært på mange sine presentasjoner, og vi har startet å se denne reisen, men bare i overflaten. Jeg tror de fleste bransjer som jobber med et fysisk bygg som en kunde, altså FM og alle som har en en serviceavtale på et bygg vil selge tjenester og ikke timer i fremtiden, i denne tjenesten vil en stor andel være teknologi. For hvorfor skal man ta rutine baserte runder istedenfor basert på data. Eller hvorfor skal man ta service basert på et årshjul kontra meldinger fra tekniske anlegg når anlegget selv oppdaterer seg, vi trenger ikke å bruke så mye menneskelige timer. Det er ikke sikkert at man skal utsette servicen, kanskje skal filteret til pumpen renses tre ganger i året, men da vil den kanskje leve fem ganger så lenge.

Det som jeg er usikker på, men virkelig håper på er en revolusjon drevet av de tre store; Google, Amazone og Apple. Hva kommer til å skje her? Kombinert med 5G teknologien kan disse overta hele teknikken, på en bedre og billigere måte om de ønsker. Så spørs det om de kun gjør dette på det private markedet, og nøyer seg med at “mindre” selskaper samler data for dem i skymiljøet sitt, da har de fortsatt en fot innenfor. For selve potensiale av data har vi ikke sett enda.Vi har startet å få en del data, lagret dem, men vi har ikke fått ut den store verdien enda, og det er dette jeg gleder meg mest til fremover, og har størst tro på.

Men la oss tenke på mulighetene dette ville gitt oss. Jeg har tidligere skrevet en kronikk i TU der jeg snakker rundt det at selve styringen av bygget har forandret seg mye og at man ser mer stand-alone applikasjoner rundt om.

Det vil si at den store oppgaven nå er å samle data på en god måte, tilføre regler (det man kaller for AI på stilige power pointer)

Det første steget jeg tror ville skjedd var at prisen for “smartness” i form av sensorikk, høytalere, termostater ville vært en utrolig lav kostnad og en ekstrem høy verdi. Denne bransjen lager basert på det brukerne trenger, og er “customer obsessed”. Det vil si at du hadde faktisk vist hvordan du endrer settpunktet på ditt kontor, og den hadde lært seg ditt unike bruksmønster og hvordan du vil ha det. Dette har vi allerede sett med Google Nest Learning Thermostat, men den verdien denne kunne hatt, dersom du hadde gitt Google tilgang til GPS på telefonen din, søkeresultatene dine og den data du generer, da kunne dette blitt så nøyaktig at man hadde kommet over en grense hvor dette kanskje er skummelt? Byggene våre er unike data generatorer, her er det ekstremt mye data vi kan hente ut. Både Google og Amazon satser mye på Cloud tjenestene sine, vi ser at flere av de moderne systemene er basert på denne cloud tjenesten. Så det vil si at de er allerede inne på dette markedet. Men om de skulle velge å gjøre dette selv, så vil det også være mange selskaper som hadde blitt “disrupted”. Ordet “disruptive” er en radikal endring, og man fjerner gjerne et ledd i en næringskjede, og dette har man sett gjennom flere endringer tidligere. På en annen side, kan man skrive en bok om sikkerhet, databehandling og hva det betyr dersom en av de store får tilgang til alle våre private data gjennom tjenester vi bruker i dag, samtidig som alle data vi generere på jobb.

På samme måte som vi fikk “smarttelefon”, har vi nå fått “smartbygg”, og det som jeg tror vil virkelig få fart på proptech er når vi får på plass “Appstore” eller “Google play” butikker for byggene våre. Når jeg tidligere nevnte at proptech selskapene vil avta, er det fordi jeg tror det er på overtid at vi får noen negative “første side” artikler, slik det alltid er når det vi får en “boom”. Vi har mange ekstremt kule selskaper som har bra teknologi, men det jeg synes er utfordringen, er først og fremst at alle mener de skal løse problemet, uten å kjenne til kompleksitet av bygget og flere har antatt at kommunikasjonen var åpen. Byggene våre har gått fra å ha lange kontrakter på 8-11 år, til å ha mye kortere kontrakter. Bruksmønsteret på byggene har også endret seg og vi ser en tendens til bruke bygget mer. Her er det også en stor krasj med forretningsmodellen til mange av de nye selskapene som tar en andel av energibesparelsen. Det å spare energi synes jeg er feil måte å snakke om utfordringen med bygget på, vi må bruke energi riktig! Det vil si at vi skal kanskje bruke mer energi på et bygg om vi har dårlig inneklima, avgasser eller lignende. Det kan og være at vi klarer å bruke bygget mer istedenfor å bygge på, som gjør at det bruker mer energi, men vi skal bruke det riktig.

Klarer vi dette, har vi etter mitt syn mye å glede oss til. Jeg holder en knapp på at når data er åpen og tilgjengelig vil det virkelig bli en fryd å være byggherre eller å være en del av bygget. Tenk når vi faktisk kan velge alle tjenestene vi kan ønske oss på et bygg. Ja, vi må fortsatt tilføre hardware i lang tid, men om noen kunne tilby meg en funksjon som gjorde at jeg kunne vite hvordan mitt bygg gjorde det på bærekraft, energi og utnyttelse ved bare å aktivere en funksjon til en lav kost, da hadde jeg gjort det umiddelbart, eller kunne leid ut de ledige plassene mine på en effektiv måte nå i romjulen slik at de som trenger en arbeidsplass, får det mens alle er på ferie.

Videre vil data være tilgjengelig på en helt ny måte fra tradisjonelle leverandører. Elhub skal tilby energidata via åpent API. WasteIQ (som er renovasjons data) har startet i Bergen med renovasjons data via API, samtidig som Bergen kommune åpner opp for sin datasjø som skal være tilgjengelig for de som trenger sensordata til byen.

Vi har også andre offentlige data som aktører som Create-Solutions gir deg mye bra informasjon om hvor mange som er i bygget, hvilken leietakere, når kontrakter mest sannsynligvis går ut, og dette er kun fra åpne datasett som er tilgjengelig der ute, men man tilbyr det som en tjeneste.

Her blir det mange muligheter fremover og fremtiden er nå, husk å ha et åpent og transparent tankesett i 2020, og ønsker alle et riktig godt nyttår!

‍