FN:s senaste klimatrapport lämnar inga tvivel – klimatförändringarna blir allt mer extrema och det är bråttom med konkreta åtgärder. För fastighetsbranschen kommer ett av de viktigaste åtgärderna att vara att sluta riva och istället använda befintliga byggnader längre.
Varje år jämnas mer än 22 000 byggnader med marken. Många av byggnaderna är av god kvalitet men upplever ändå inte att de ens fyller 40 år innan de får dödsdomen. Detta är varken god ekonomi eller hållbart. På Proptech Bergen har vi därför ställt oss frågan: varför är det egentligen så och framför allt, hur kan vi bidra till att ändra denna bild.
Svaret på frågan är komplext och varierar från byggnad till byggnad. För att få ett fullgott svar måste därför många fachområden involveras.
Vår infallsvinkel är teknisk. Vi har tittat på hur ny teknik kan bidra till att färre byggnader rivs, så att livslängden för befintliga byggnader förlängs. Och för att hitta svaret gick vi grundligt tillväga. För tre år sedan etablerade vi projektet Proptech Bergen på Kokstadflaten 4. På adressen stod det då en sliten kontorsbyggnad som hade fått dödsdomen och skulle rivas.
Byggnaden passade oss perfekt. Den var föråldrad men byggd av solida material och var det man kan kalla en kvalitetsbyggnad. Ändå ville fastighetsägaren riva. Medan de väntade på ett ja från kommunen fick vi därför hyra delar av byggnaden. Vår ambition var att visa att till och med en byggnad som var tekniskt föråldrad, med relativt enkla grepp kunde göras smart och därmed ha rätt att existera.
Väl inne i byggnaden började vi leta efter svar på vad det var som gjorde att byggnaden inte fungerade. Vi insåg snabbt att en av byggnadens största utmaningar var att den famlade i blindo. Det fanns ingen information om vare sig luftmängder, luftkvalitet, temperatur eller energianvändning. Utan dessa data är det omöjligt att veta vad som är fel och vad som gör att byggnaden inte fungerar. För både fastighetsägare och driftspersonal är det därmed lätt att dra slutsatsen att hela byggnaden inte fungerar och att det kommer att kosta dyrt att ordna vad som är fel. Verkligheten är att ny fastighetsteknik gör att det inte behöver kosta så mycket. Det som är dyrt är att inte veta. För vad händer ofta när man inte vet? Jo, då gardar man sig.
I ventilationssammanhang slutar det därför ofta med ett av två: antingen en överdimensionerad, eller en extremt överdimensionerad ventilationsanläggning. I detta fall var dock lösningen ännu mer drastisk, nämligen att riva byggnaden.
För att hitta svar på vad som gjorde att byggnaden inte fungerade började vi därför att utrusta lokalen med trådlösa sensorer. Dessa mätte allt från luft och temperatur till energiförbrukning och närvaro, för att nämna något.
Sensorerna är trådlösa och går på batterier. De behöver med andra ord ingen kostsam kabling. Allt man behöver göra är att fästa dem på väggen, så börjar de samla data. Med några få, väldigt enkla grepp började vi därmed samla data om vad som hände i byggnaden. Därmed kunde vi också börja nysta i vad som var fel. Vi hittade ett antal tekniska fel, och många hade troligen funnits där i väldigt många år. Vi hade bra dialog med fastighetsägaren och tog tag i det som var ekonomiskt förnuftigt att åtgärda. På det sättet förbättrades luftkvaliteten och energianvändningen minskade. Byggnaden utvecklades efterhand till ett levande labb för testning av ny fastighetsteknik.
På detta sätt gick byggnaden från att vara helt utan data till att vara en av de mest dokumenterade byggnaderna i Bergen. Från att inte ha någon data alls hade man nu information som gav driftspersonalen full kontroll över allt som hände i byggnaden. Både närvaro, luftkvalitet och inomhusklimat mättes kontinuerligt, så att byggnaden kunde automatiseras och styras på bästa möjliga sätt.
Det hela slutade med att fastighetsägaren ändrade sig och ville ta hand om byggnaden. Istället för att riva håller de nu på med en hållbar renovering.
Den resa som Proptech Bergen har haft med byggnaden på Kokstad har gjort att vi har blivit inbjudna in i flera liknande byggnader för att se vad som kan göras. Kan greppen som gjorts i byggnaden på Kokstad också göras i andra byggnader?
Alla byggnader är olika, men den resa denna byggnad har haft kan kopieras. All data har hämtats in via trådlösa sensorer. Detta kräver varken ombyggnad eller ny kabling och är därför ett kostnadseffektivt sätt att lära känna byggnaden på. Det är nämligen det allt handlar om – att känna byggnaden och hur den fungerar, eventuellt inte fungerar.
Efter att ha besökt och blivit väl bekanta med ett antal byggnader har vi erfarit att det är tre fel som ofta återkommer som de dominerande orsakerna till att många byggnader rivs.
1) Den första är att man upplever att den tekniska anläggningen i byggnaden inte fungerar. Ofta kan en sådan dramatisk slutsats bero på bara små fel.
När vi började gå igenom byggnaden på Kokstad i sömmarna hittade vi mycket konstigt, till exempel pumpar som har stått åt fel håll. Den felaktiga slutsatsen var att värme- eller kylanläggningen därmed inte fungerade. Med hjälp av data fick vi reda på detta och lösningen var faktiskt bara att vända pumpen åt rätt håll. För många fastighetsägare kan en sådan felbedömning ändå vara tungan på vågen och det som leder till rivning.
Att byta ut de tekniska anläggningarna har traditionellt sett varit dyrt och i många fall har det därför inte varit lönsamt. Ny teknik gör dock detta betydligt billigare, och ofta talar man bara om procent jämfört med vad detta tidigare skulle ha kostat.
2) Den andra orsaken är att byggnaden har dåligt inomhusklimat, något som de flesta fastighetsägare och hyresgäster känner till. Sintef har gjort mycket bra forskning om detta och har kommit med en topp 5-lista på fel/symptom. (Obalans, felplacering av Co2, onormalt buller, bristande åtkomst till VAV-spjäll och felplacering av VAV-spjäll).
På vissa byggnader har vi upplevt att allt var fel, så att luften som kom i olika zoner var helt slumpmässig. Detta kan resultera i både för mycket (drag) och för lite luft.
3) Den tredje orsaken handlar om kraven på luft. Kraven är mycket stränga och när en byggnad renoveras går den från att behöva uppfylla kraven från när den byggdes till dagens krav. För en renoverad byggnad är detta krävande, eftersom kraven på luftmängder har förändrats mycket från 1980-talet och fram till idag.
Frågan är därför – måste det faktiskt vara så? Måste äldre byggnader ha samma luftmängdskrav som nybyggnader?
De enorma kraven på luftmängder beror på behovet av kylning. Efter att vi kontinuerligt har mätt luftmängder och kylning i byggnaden på Kokstad ser vi att lokalerna i de flesta situationer är väl inom alla gällande krav, även om byggnaden inte är byggd enligt TEK17. Undantagen är de allra varmaste dagarna – de dagar då de flesta har semester eller sitter på uteserveringen med en kall öl istället.
Detta gäller troligen väldigt många byggnader. Vi anser därför att myndigheterna bör lätta på luft- och temperaturkraven, så att det accepteras att äldre byggnader kanske inte är helt inom de strikta kraven på absolut alla dagar. Om detta kan bidra till att fler byggnader räddas, kommer det att vara ett mycket värdefullt bidrag för att minska den höga rivningstakten. Här bör myndigheterna ta ansvar och lätta på lagstiftningen så att fler byggnader räddas.
Täytä tiedot ja otamme sinuun yhteyttä sähköpostitse
tai puhelin.
Voit soittaa meille myös puhelimitse
+47 516 10.170
Fyll ut litt info, så tar vi kontakt på epost
eller telefon.
Du kan også ringe oss på telefon
+47 516 10 170
