En kommersiell byggnad är beroende av några grundläggande egenskaper som el, vatten och avlopp. De senaste åren är det självklart att vi också har fiber och WiFi, men vad med data? Kan data spela en lika viktig roll i framtiden som vatten, avlopp och internet?
Proptech står för ”Property Technology”, som på svenska är fastighetsteknik, alltså den nya teknologin som har kommit in i våra byggnader
För många som arbetar med kommersiella byggnader har 2019 varit ”Proptech”-året i Norge. Proptech står för ”Property Technology”, som på svenska är fastighetsteknik, och är alltså den nya teknologin som har kommit in i våra byggnader. Vi har fått in många spännande produkter och tjänster som gör att våra byggnader har påbörjat resan från att vara en produkt – ett stycke byggnad – till att vara en tjänst. Det finns faktiskt flera av de stora fastighetsuthyrarna som marknadsför detta.
Det som har varit extra spännande under 2019 är att man har gått ifrån att tala om Proptech till att agera. Det är numera väldigt många fastighetsägare som har otroligt mycket sensorik i sina byggnader – men hur ska vi använda detta?
Att ha data i våra byggnader har vi egentligen haft under de senaste decennierna när SD-anläggningarna (Centralstyrning) gjorde sitt intåg i byggbranschen. Vi har också mycket annan teknologi i våra byggnader med mängder av värdefull data, såsom passersystem, hissar, ventilationsanläggningar osv. Utmaningen är att detta är data i proprietär form, eller på ett s.k. ”öppet” språk som bara en bransch pratar. Ett exempel på detta är BACnet (Building Automation and Control networks) som har blivit en branschstandard inom byggautomation. Men varför delas inte sensordata på dessa system?
BACnet utvecklades 1987 och har varken kryptering eller säkerhet. Vem som helst på nätverket kan fråga ”Who is” och kommer att få svaret ”I am”. Det är inte skapat för att passera genom en router. I så fall måste den stödja något som kallas BBMD (BACnet Broadcast Management Device). Jag ska inte gå djupare tekniskt, men det innebär alltså att ett protokoll som skapades innan internets tid, som saknar säkerhet och utan att ha en förnuftig paketstruktur på data, är det protokoll som alla sensorer inom byggautomation har standardiserat sig på.
Vidare är det inga andra branscher som pratar BACnet än VVS. Även om det har en ”öppen” standard är det tillåtet att skapa proprietära block i BACnet. Det innebär att även om du kan detta språket får du inte tillgång till datan.
När man ser på begränsningarna man har i byggnader i dag är det inte konstigt att fastighetsägarna har stått på barrikaderna i ”Proptech-vågen”, som också slår ett slag för öppenhet och delning. Tar man t.ex. Proptech Innovation, som är ett kluster med rötter från Bergen, ställer fastighetsägarna här krav på öppenhet och delning av data via API.
Om man ser på företag som har försökt skapa tjänster för användare i byggnaden har det varit en hård väg att gå. Det hjälper inte att ha en cool och snygg app om appen inte kan kommunicera med dessa föråldrade protokoll. Det kan mestadels inte heller.
För varför ska företag utan analog skuld och legacy bygga system på dessa protokoll när API och MQTT har varit en gemensam nämnare för IoT? Det som har skett är att vi har behövt komplettera byggnaderna med ny öppen teknologi – men vad innebär det för vägen framåt?
Ordet insikt har fått ett högt värde – vi har sett att det att ha insikt för att ta datadrivna beslut har varit viktigt. Att analysera mötesrummen, ha kontroll över inomhusluftens kvalitet, kontrollera leveranser och veta hur användarna mår har varit viktigt. Men på samma sätt som vid annan infrastruktur till byggnaden tror jag att vi bara har sett toppen av isberget på hur vi kan använda de data som sensoriken har gett oss.
Om man börjar se på vem som är i byggnaden i dag finns det många olika yrkesgrupper som har en tillhörighet till en byggnad på ett eller annat sätt.
Det är känt att FM (Facility management) präglas av rutiner och mantimmar med liten användning av teknologi hittills. Om man föreställer sig att man som städare eller kantindriftsoperatör använder sig av data om närvaro kan det i sig vara en stor besparing och samtidigt ge ett bättre värde för användarna. Då kan man prioritera utsatta områden bättre och faktiskt laga mat till dem som är i byggnaden. När den största hyresgästen bjuder in till större samlingar lagar man därför rätt mängd mat.
För att ta hand om byggnaden har man två viktiga roller i en byggnad. Att ha ansvaret för den tekniska förvaltningen är en otroligt viktig roll. Att ta dåliga beslut kan kosta många miljoner och är sällan reverserbart. Dessutom har man ofta driften underlagd denna roll, alltså att vara med och bestämma hur ofta vi ska kontrollera de tekniska anläggningarna.
Med bra data kan man ta datadrivna beslut, och när man tar ett ”kostsamt” beslut vill man också ha så stor noggrannhet som möjligt. Det innebär att få så mycket data som möjligt om vad man vill uppnå eller vad problemet är. Om man också ser på driftstjänsten baserar den sig på många rutinpräglade arbetsuppgifter. Här finns det mycket att spara genom att använda teknologi, både i reducerad kostnad och ökat värde.
Jag har arbetat mycket med detta under 2019, och nedan kan du läsa om hur vi gjorde detta med Tomagruppen.
https://nemitek.no/airthings-arne-rud-energy-control/drifter-etter-behovene/105102
I din byggnad finns det flera tekniska anläggningar som i dag behöver service i enlighet med en kalender. Ofta är det cykler på var sjätte eller tolfte månad. Men vad gör man på servicar? Jo, slitdelar och filter byts, men en stor del av servicetjänsterna är faktiskt att kontrollera en levererad leverans. Här kommer sensoriken att verkligen störa branschen.
Ordet ”disruptive” är en radikal förändring som gärna gör så att flera företag inte hinner vända sig tillräckligt snabbt. Min största uppmaning är att alltid föreställa sig hur man kan anpassa sin bransch till de olika trender vi ser.
Man pratar gärna om ”den smarta staden”, men en smart stad tror jag består av smarta byggnader. Tänk om byggnaderna själva kan meddela att man har avfallsutmaningar. Byggnaderna kan jämföra sig med andra byggnader, få containrar automatiskt tömda och få nyckeltal som motiverar oss – på samma sätt som att vi vill gå x antal steg om dagen – till att öka fokus på sorteringsgrad.
Eller vad med elbelastningen på vårt nät? Vi vet att vi redan nu har en utmaning med kapacitet. Tänk om byggnaderna kan kommunicera med varandra och förbereda ”elnätet” på att det snart kommer en stor belastning från byggnad X, för att sedan be byggnad Z och Y minska sin belastning.
Sist men kanske viktigast: Alla som använder byggnaden dagligen. Vi har länge sett snygga videor som visar oss att kaffemaskinen startar när du går in genom dörren. Rema 1000-reklamen har visat oss roliga varianter av detta, men det är helt klart att vi vill att teknologi ska göra vår vardag bättre.
Kan sensordata bli lika viktigt och relevant som att du har WiFi i din byggnad? Det tror jag, men det kräver mycket av oss som bransch för att lyckas med det!
Täytä tiedot ja otamme sinuun yhteyttä sähköpostitse
tai puhelin.
Voit soittaa meille myös puhelimitse
+47 516 10.170
Fyll ut litt info, så tar vi kontakt på epost
eller telefon.
Du kan også ringe oss på telefon
+47 516 10 170
