Konkreta energiåtgärder går före taxonomi och certifieringar

"Marknaden är tuffare än för några år sedan. Högre räntor, måttlig fart på hyresmarknaderna och höga bygg- och renoveringskostnader gör att fastighetsägarna i mycket högre grad tvingas väga kostnad mot nytta", säger Thomas Ramcilovic, direktör för analys och värdering på DNB Næringsmegling.

Prioriterar konkreta energiåtgärder
DNB Næringsmegling genomför varje vår och höst egna investerarundersökningar bland de största aktörerna på den norska marknaden för kommersiella fastigheter. Undersökningen från i höstas tittade bland annat närmare på vad aktörerna prioriterar inom hållbarhet.
"Fastighetsägarna var tydliga med att de fokuserar mindre på certifieringar och taxonomi än för ett par år sedan. De är mer intresserade av åtgärder som ger konkreta energibesparingar", säger Ramcilovic och tillägger:
"Den eviga uppfattningen bland fastighetsägarna är att hyresgästerna vill ha hållbarhetsfokus, men i liten utsträckning är villiga att betala för det. Rena energibesparingar däremot är kostnadsbesparingar som båda parter kan tjäna på. Vi ser därför att de prioriteras allt högre, särskilt av de stora och professionella fastighetsägarna", säger Ramcilovic.

Högre fastighetsvärden
Av energikostnaderna är det oftast ventilation och uppvärmning som utgör den största posten. Det är inte ovanligt att de ensamma står för mellan 70 och 80 procent av byggnadens samlade energikostnader. Åtgärder som optimerar och minskar energianvändningen för luft och värme kan därför ge ett positivt utslag på byggnadens gemensamma driftskostnader.
"Och minskar man byggnadens gemensamma driftskostnader blir också hyresgästens totala kostnader lägre", säger Ramcilovic.

För fastighetsägaren kan det i nästa steg ge ett positivt utslag på fastighetens värde. Lägre gemensamma driftskostnader kan nämligen ge utrymme för högre hyror, vilket i sin tur kan ge ett högre fastighetsvärde. 
"Vi ser att hyresgästerna är mer villiga att betala för energieffektiva och hållbara byggnader. Byggnaden blir med andra ord mer attraktiv, vilket i sin tur påverkar värderingen positivt. I vår investerarundersökning säger köparna att de vill ha byggnader med bra energiklasser eller där man kan nå en bra miljöprofil utan alltför stora investeringar. Gröna, energieffektiva byggnader kan med andra ord få ett betydande värdepåslag, medan förlorarna är fastigheter där det krävs mycket kapital för att nå en bra miljöprofil", säger Ramcilovic.

Bort från svarta listan
En tredje aktör som också värdesätter minskad energianvändning högt är bankerna. Gröna byggnader har de senaste åren seglat upp som en klar favorit.
"Lånen som bankerna ger ska i allt högre grad vara gröna. Strängare EU-krav gör att bankerna föredrar byggnader som uppfyller de gröna kraven. Både bankerna och investerarna ser energieffektiva byggnader som den lägsta risken, vilket påverkar prissättningen av både finansieringen och fastigheterna. Investerarna vill ha gröna byggnader eller byggnader som med enkla åtgärder kan bli grönare och mer energieffektiva", säger Ramcilovic och avslutar:
"Att jobba aktivt för att minska energianvändningen i en byggnad är därför ett smart drag även ur ett värdeperspektiv, på både kort och lång sikt."

Små grepp, stor effekt
Energy Controls vd och grundare, Tommy Hagenes, delar synpunkterna från den erfarna DNB-analytikern.
"Fastighetsaktörerna efterfrågar handling och åtgärder som faktiskt fungerar", säger Hagenes.  Energy Control använder ny fastighetsteknik för att ta kontroll över ventilation och uppvärmning i befintliga och nya kommersiella byggnader. Oftast når företaget energibesparingar på mellan 20 och 40 procent.
"Det handlar ofta om enkla åtgärder som minskar energikostnaderna för både hyresgäst och fastighetsägare. Att det dessutom kan bidra till högre fastighetsvärden för fastighetsägaren är förstås en trevlig bonus", säger Hagenes.

Bättre energistyrning → lägre energianvändning → lägre gemensamma driftskostnader → lägre totalkostnad för hyresgästen → mer attraktiv byggnad → potential för högre hyra / lägre vakansgrad / lägre risk → lägre avkastningskrav → högre fastighetsvärde